DAROVACIA ZMLUVA NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

Posted by onlinezmluvy on 21. júna 202221. júna 2022

ČO JE TO DAROVACIA ZMLUVA NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

Veľa ľudí si myslí, že na to, aby došlo k darovaniu určitej veci postačuje to, ak darca vyhlási, že príslušnú vec daruje obdarovanému. Skutočnosť je však taká, že na platné darovanie sa vyžaduje, aby obdarovaný dar aj prijal a tým potvrdil, že s darovaním súhlasí. Darovanie nezávisí teda len od vôle darcu, ale aj od vôle obdarovaného. Nikto nemôže iného nútiť, aby prijal dar, o ktorý nemá záujem. Preto aj v prípade darovania ide o klasickú zmluvu, na ktorej uzatvorenie je potrebný súhlas oboch zmluvných strán.

Účelom darovacej zmluvy je bezodplatný (zadarmo) prevod vlastníckeho práva k predmetu darovania z darcu na obdarovaného. Práve bezodplatnosť je kľúčovým znakom darovacej zmluvy, ktorý túto zmluvu odlišuje od kúpnej zmluvy. V prípade, ak je predmetom daru dom, hovoríme o darovacej zmluve na dom.

Súčasťou darovacej zmluvy môže byť aj zmluva o zriadení vecného bremena, ktorému zodpovedá právo doživotného užívania nehnuteľnosti. Na základe uvedeného vecného bremena oprávnená osoba má právo užívať darovanú nehnuteľnosť až do svojej smrti, a to aj v prípade, ak by sa zmenil jej vlastník.
Darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania je často používaná ako nástroj usporiadania rodinných vzťahov, najmä keď rodičia v starobe “prepíšu“ ešte za života svoju nehnuteľnosť na svojich potomkov, avšak vyhradia si právo dožitia v tejto nehnuteľnosti.

POZOR! Je potrebné si uvedomiť, že právo oprávneného z vecného bremena na užívanie príslušnej zaťaženej nehnuteľnosti je počas trvania vecného bremena „silnejšie“ ako právo vlastníka užívať svoju (zaťaženú) nehnuteľnosť. Podstatou tohto typu vecného bremena je totiž to, že vlastník sa dobrovoľne zrieka možnosti užívať zaťaženú nehnuteľnosť v prospech oprávneného z vecného bremena. Oprávnený z vecného bremena preto môže vylúčiť z užívania nehnuteľnosti každého, vrátane jej vlastníka. To znamená, že počas trvania vecného bremena (v tomto prípade do smrti oprávneného z vecného bremena) nemusí oprávnený z vecného bremena vôbec pustiť vlastníka do domu. Je však možné vecné bremeno zriadiť len na časť domu (napríklad na jedno podlažie) a tým právne upraviť možnosť vlastníka užívať nezaťaženú časť domu aj počas trvania vecného bremena.

AKÉ SÚ NÁLEŽITOSTI DAROVACEJ ZMLUVY NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

DAROVACIA ZMLUVA NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MUSÍ OBSAHOVAŤ TIETO PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI:

1. Označenie zmluvných strán

Treba uviesť, kto je darca a kto obdarovaný z darovacej zmluvy, a kto je oprávnený a povinný zo zmluvy o zriadení vecného bremena. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Darcom alebo obdarovaným môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu.

Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa názov, sídlo a identifikačné číslo (IČO).

Ak je dom v podielovom spoluvlastníctve viacerých spoluvlastníkov, je potrebné uviesť tiež podiely jednotlivých spoluvlastníkov zlomkom.

POZOR! V prípade, ak je zmluvnou stranou darovacej zmluvy právnická osoba, je potrebné dôkladne zhodnotiť, aké môže mať darovanie dopady na daňové povinnosti právnickej osoby, prípadne iné dopady (napr. či darovaním nedochádza k porušeniu zákazu vrátenia vkladu spoločníkovi a pod.).

2. Označenie daru

Predmet darovania (v tomto prípade dom) je potrebné v zmluve riadne identifikovať tak, aby nebol zameniteľný s iným predmetom.

To znamená, že v zmluve musí byť uvedené katastrálne územie (odporúčame uviesť tiež obec a okres) a tiež:
- súpisné číslo domu, druh stavby (rodinný dom a pod.) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je dom postavený.

Ak sa prevádza aj vlastnícke právo na pozemku zastavanom domom alebo pozemku pri dome (dvor, záhrada), musí sa uviesť aj parcelné číslo pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo „E“, druh pozemku a výmera pozemku.

3. Vymedzenie právneho úkonu

Právny úkon darovania musí byť v zmluve jasne uvedený tak, aby bolo zrejmé, že darca bezodplatne prenecháva predmet daru obdarovanému a tento dar prijíma. Zvyčajne sa v darovacej zmluve uvádza táto formulácia: “Darca daruje a obdarovaný s vďakou prijíma predmet darovania do svojho vlastníctva.”

V prípade vecného bremena musí byť zrozumiteľne vyjadrená skutočnosť, že vlastník nehnuteľnosti je povinný strpieť výkon práva oprávneného z vecného bremena.

4. Bezodplatnosť

Darovacia zmluva musí byť vždy bezodplatná, t. j. obdarovaný sa nezaväzuje poskytnúť darcovi žiadnu protihodnotu či odplatu. V prípade, ak by zmluva označená ako "darovacia zmluva" obsahovala povinnosť obdarovaného poskytnúť darcovi určité protiplnenie (aj nepeňažné) za prijímaný dar, nešlo by v skutočnosti o darovaciu zmluvu, ale o kúpnu, prípadne inú odplatnú zmluvu.

Zriadenie vecného bremena môže byť aj odplatné, ale vo väčšine prípadov usporiadania majetkových rodinných pomerov bude vecné bremeno na právo doživotného užívania zriadené bezodplatne. Zároveň, zriadenie vecného bremena nie je odplatou za darovaný dom.

5. Dobrovoľnosť

Darca nie je povinný poskytnúť obdarovanému predmet darovania na základe právnej povinnosti a rovnako obdarovaný nie je povinný dar prijať. To isté platí pre zriadenie vecného bremena. Ak sa zmluvné strany na darovaní a zriadení vecného bremena nedohodnú, darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania nevznikne.

ZMLUVNÉ STRANY SI V DAROVACEJ ZMLUVE NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

6. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu

Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na dom s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných. V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

7. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave domu

Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame si stav domu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav domu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

Vzor preberacieho protokolu na dom si môžete stiahnuť zadarmo TU.

8. Vyhlásenia darcu

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
- že je oprávnený s domom nakladať v plnom rozsahu,
- že dom nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
- že na dome neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

9. Podmienky vrátenia daru zo zákona

Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.

10. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy

Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve.

V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na dome ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá dom do nájmu a podobne.
Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 11.

11. Iné podmienky darovania

Darca môže v zmluve obdarovaného aj zaviazať vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

12. Náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru

Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

ČO BY STE MALI VEDIEŤ PRED UZATVORENÍM DAROVACEJ ZMLUVY NA DOM

1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom domu a či na dome nie sú zapísané vecné práva tretích osôb (vecné bremeno, predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.

2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k domu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, dom mu nepatrí.

3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola predmetom zápisu v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.

5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, dom však určite áno.

POZOR! Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na dom s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami, keďže ide o dva právne úkony – darovacia zmluva a zriadenie vecného bremena. Za štandardný vklad tak nezaplatíte 66 eur, ale 132 eur.

VRÁTENIE DARU

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

DAROVACIA ZMLUVA NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A MANŽELIA

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Darovanie medzi manželmi - manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.

Darovanie majetku v BSM – ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas oboch manželov.

DAROVANIE S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A PREDKUPNÉ PRÁVO

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k domu. Napr. ak ste zdedili 1/3 domu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3).

Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

POZOR! So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA DAROVACEJ ZMLUVY NA DOM S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

Písomná forma darovacej zmluvy so zriadením vecného bremena je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy so zriadením vecného bremena.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že s darovaním nehnuteľností je úzko spojené konanie o povolení vkladu (návrh na vklad vlastníckeho práva k domu si môžete stiahnuť TU).

Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.

PRÁVNA ÚPRAVA DAROVACEJ ZMLUVY S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

Darovanie je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

Niektoré osobitné zákony darovanie vylučujú. Napr. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení nepripúšťa darovanie nehnuteľného majetku obce, ak iný osobitný zákon neustanoví inak. Majetok, ktorý tvorí nadačné imanie nadácie v zmysle § 30 zákona č. 34/2002 Z. z. o nadáciách tiež nemožno darovať.

DAROVACIA ZMLUVA NA DOM
S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA