ZMLUVNÉ STRANY SI V DAROVACEJ ZMLUVE NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

7. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu

Ak je obdarovaných viac, darovacia zmluva na byt s právom doživotného užívania musí upravovať aj veľkosť spoluvlastníckeho podielu každého z obdarovaných.

V prípade, že obdarovaní sú manželia, špecifiká spojené s darovacou zmluvou si môžete prečítať nižšie v časti Darovacia zmluva a manželia.

8. Vyhlásenie zmluvných strán o technickom stave bytu

Ak sa chcete vyhnúť zbytočným sporom, odporúčame stav bytu dobre skontrolovať ešte pred podpisom zmluvy. V darovacej zmluve potom strany vyhlásia, že stav bytu poznajú, príp. ho stručne opíšu. Odporúčame podpísať aj odovzdávací a preberací protokol (a uviesť aj stavy a odpočty na meračoch energií).

Vzor preberacieho protokolu na byt si môžete stiahnuť zadarmo TU.

9. Vyhlásenia darcu

V záujme zachovania právnej istoty odporúčame uviesť tiež vyhlásenia darcu:
- že je oprávnený s bytom nakladať v plnom rozsahu,
- že byt nie je predmetom žiadnych súdnych, správnych alebo iných sporov,
- že na byte neviaznu žiadne vecné bremená a záložné práva (okrem zákonných), ťarchy, dlhy, nedoplatky, nájomné práva, ani žiadne iné práva a nároky tretích osôb.

10. Podmienky vrátenia daru zo zákona

Uvedenie, za akých podmienok je obdarovaný oprávnený alebo povinný vrátiť dar naspäť darcovi. V týchto prípadoch totiž nejde o právny úkon odstúpenia od zmluvy. Viac o vrátení daru nájdete nižšie v časti článku Vrátenie daru.

11. Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy

Zmluvné strany môžu odstúpiť od zmluvy zo zákonných dôvodov (napr. ak bola zmluva uzavretá v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok) alebo z dôvodov uvedených v zmluve.

V zmluvách sa najčastejšie uvádza, že obdarovaný môže odstúpiť od zmluvy v prípade, ak darca uvedie v zmluve nepravdivé vyhlásenia, zriadi na byte ďalšie (v zmluve neuvedené) ťarchy alebo dá byt do nájmu a podobne.

Darca môže odstúpiť od zmluvy napr. v prípade porušenia podmienok uvedených nižšie v bode 12.

12. Iné podmienky darovania

Darca môže dať v zmluve obdarovanému aj príkaz alebo zákaz nejako s bytom nakladať (napr. užívať byt len na potrebu svojho bývania a neprenajímať ho ďalej).

Darca tiež môže v zmluve zaviazať obdarovaného vykonávať nejakú činnosť, ktorá ani nesúvisí s darom, ako napr. doživotne zaopatriť darcu.

13. náklady na užívanie, opravy a údržbu predmetu daru

Zmluvné strany si môžu dohodnúť mieru účasti oprávneného z vecného bremena na nákladoch na užívaní, údržbe a opravách predmetu daru.

ČO BY STE MALI VEDIEŤ PRED UZATVORENÍM DAROVACEJ ZMLUVY NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

1. Skontrolujte aktuálny list vlastníctva, či je darca vlastníkom bytu a či na byte nie sú zapísané vecné bremená (príp. predkupné právo alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by potom zaväzovali aj obdarovaného.

2. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnej veci (aj k bytu) z darcu na obdarovaného nastáva až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Zjednodušene povedané: Kým nie je nový vlastník zapísaný na liste vlastníctva, byt mu nepatrí.

3. Uzatvorenie darovacej zmluvy, ktoré by predpokladalo darovanie až po smrti poručiteľa, je zákonom vylúčené. Takáto darovacia zmluva je neplatná. Ak však darca zomrie po uzatvorení zmluvy, a táto ešte nebola zapísaná v katastri nehnuteľností, dedičia sú viazaní vôľou darcu a sú povinní dar obdarovanému vydať.

4. Darovaním majetku ho neochránite pred exekúciou. Ak darca v postavení dlžníka daruje svoj majetok a tým ukracuje uspokojenie veriteľovej pohľadávky, veriteľ sa môže domáhať na súde určenia, že takáto darovacia zmluva je voči nemu neúčinná. Veriteľ sa potom môže uspokojiť exekúciou na tomto majetku voči obdarovanému.

5. Dary sa započítavajú do dedičstva. Ak darca ako poručiteľ nespísal závet, po jeho smrti sa zo zákona započítava dedičovi do dedičského podielu to, čo za života od darcu bezplatne dostal. O to bude menšie jeho dedičstvo oproti ostatným dedičom. Nezapočítavajú sa iba bežné (obvyklé) veci, byt však určite áno.

POZOR! Návrh na vklad do katastra v prípade darovacej zmluvy na byt s vecným bremenom bude spoplatnený dvomi správnymi poplatkami, keďže ide o dva právne úkony – darovacia zmluva a zriadenie vecného bremena. Za štandardný vklad tak nezaplatíte 66 eur, ale 132 eur.

VRÁTENIE DARU

Zo zákona sa darca môže domáhať vrátenia daru v prípade, ak sa obdarovaný správa voči darcovi, či členom jeho rodiny tak, že svojim správaním hrubo porušuje dobré mravy. Hrubým porušením dobrých mravov môže byť páchanie trestného činu či priestupku voči darcovi. Je ním tiež neposkytnutie pomoci darcovi či jeho rodine v núdzi alebo ich hrubé urážanie.

Zo zákona má aj obdarovaný právo dar vrátiť. Darca je povinný obdarovaného vopred upozorniť na vady daru, o ktorých vie. Ak má dar vady, na ktoré darca obdarovaného neupozornil, je obdarovaný oprávnený dar vrátiť.

Zmluvné strany sa však v zmluve môžu dohodnúť aj na iných podmienkach, za ktorých sa darca môže domáhať vrátenia daru alebo za ktorých obdarovaný môže dar vrátiť. Tu by však už išlo o odstúpenie od darovacej zmluvy.

DAROVACIA ZMLUVA S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A MANŽELIA

Z § 143 Občianskeho zákonníka vyplýva, že veci nadobudnuté za trvania manželstva darom sa nestávajú predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).

Pri nadobudnutí veci darom, kedy je obdarovaným len jeden manžel, nadobúda túto vec obdarovaný manžel do svojho výlučného vlastníctva v podiele 1/1.

Pri nadobudnutí veci darom, kedy sú obdarovaní obaja manželia, sa darovaná vec stáva predmetom ich podielového spoluvlastníctva (nikdy však nie bezpodielového spoluvlastníctva). Ak by bol predmet darovania darovaný obidvom manželom bez bližšej špecifikácie spoluvlastníckeho podielu, platí, že manželia nadobudnú predmet darovania každý v spoluvlastníckom podiele 1/2.

Darovanie medzi manželmi - manželia si medzi sebou nemôžu darovať majetok nachádzajúci sa v BSM. Darovanie medzi manželmi však je možné v prípade vecí, ktoré patria do výlučného vlastníctva len jedného z manželov.

Darovanie majetku v BSM – ak chce jeden z manželov tretej osobe darovať majetok, ktorý je súčasťou BSM, je potrebný súhlas druhého manžela.

DAROVANIE S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA A PREDKUPNÉ PRÁVO

Darovať môžete aj spoluvlastnícky podiel k bytu. Napr. ak ste zdedili 1/3 bytu, môžete ju darovať. V takomto prípade však, rovnako ako pri predaji spoluvlastníckeho podielu, musíte brať do úvahy predkupné právo ostatných spoluvlastníkov (ktorí vlastnia zvyšné 2/3).

Predkupné právo majú ostatní spoluvlastníci vždy, okrem prípadu, keď sa podiel prevádza (či už predajom alebo darovaním) na blízku osobu. V takomto prípade spoluvlastník predkupné právo nemá. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade (rodičia a deti, starí rodičia a vnuci), súrodenec a manžel. Iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu.

POZOR! So zriadením vecného bremena doživotného užívania musia súhlasiť všetci spoluvlastníci aj v prípade, ak je predmetom darovania spoluvlastnícky podiel.

V prípade, ak je bytový dom kultúrnou pamiatkou (uvádza sa to na liste vlastníctva – druh chránenej nehnuteľnosti má kód 201) má predkupné právo štát. Ak chcete takýto byt darovať, je potrebné sa obrátiť na Ministerstvo kultúry SR a dohodnúť si s ním ďalší postup.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA DAROVACEJ ZMLUVY NA BYT S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA?

Písomná forma darovacej zmluvy je povinná, keďže je predmetom darovania nehnuteľnosť, a to z toho dôvodu, že vlastnícke právo k daru prechádza na obdarovaného momentom právoplatného rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru o povolení vkladu vlastníckeho práva na základe darovacej zmluvy.

Z vyššie uvedeného vyplýva, že s darovaním nehnuteľností je úzko spojené konanie o povolení vkladu (návrh na vklad vlastníckeho práva k bytu si môžete stiahnuť TU).

Okrem povinnej písomnej formy darovacej zmluvy musí byť podpis darcu na takejto zmluve úradne osvedčený (notárom alebo obecným/mestským úradom). Zároveň je nevyhnutné, aby bol úradne osvedčený aj podpis povinného z vecného bremena.  

PRÁVNA ÚPRAVA DAROVACEJ ZMLUVY S PRÁVOM DOŽIVOTNÉHO UŽÍVANIA

Darovanie bytu je právne upravené predovšetkým v § 628 a nasl. Občianskeho zákonníka a § 5 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vecné bremeno je upravené predovšetkým v § 151n a nasl. Občianskeho zákonníka.

POZOR! Niektoré osobitné zákony darovanie vylučujú. Napr. zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení nepripúšťa darovanie nehnuteľného majetku obce, ak iný osobitný zákon neustanoví inak. Majetok, ktorý tvorí nadačné imanie nadácie v zmysle § 30 zákona č. 34/2002 Z. z. o nadáciách tiež nemožno darovať.