ZÁPIS ROZOSTAVANEJ STAVBY DO KATASTRA - AKO NA TO

Okrem už dokončených, právoplatne skolaudovaných stavieb môžu byť predmetom evidencie katastra nehnuteľností v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností aj stavby, ktoré už síce z právneho hľadiska vznikli, avšak doposiaľ neboli dokončené. Reč je o takzvaných rozostavaných stavbách.

Za rozostavanú stavbu je možné v zmysle zákona považovať každú existujúcu stavbu, ktorej proces výstavby nebol ukončený vydaním príslušného verejnoprávneho rozhodnutia. Reč je, samozrejme, o kolaudačnom rozhodnutí a o rozhodnutí o určení súpisného a orientačného čísla (ak sa pre daný typ stavby vydáva). Pre určenie, či stavbu možno považovať za rozostavanú alebo dokončenú je tak nepodstatné, či na stavbe boli dokončené všetky stavebné práce, podstatné je to, či došlo ku riadnemu skolaudovaniu stavby a určeniu príslušného súpisného čísla.

PREČO ZAPÍSAŤ ROZOSTAVANÚ STAVBU DO KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ?

Možno si položiť celkom legitímnu otázku, prečo by mal niekto zapisovať stavbu do katastra nehnuteľností ešte v čase, kedy nebola dokončená (a skolaudovaná), keď po vydaní kolaudačného rozhodnutia bude aj tak musieť podať návrh na zápis dokončenej stavby do katastra.

Odpoveď je jednoduchá. S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek ako sú napr. líniové stavby a pod.). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno. V tejto súvislosti je pritom nepodstatné, v akom stupni rozostavanosti sa stavba nachádza, t.j. či ide napr. o hrubú stavbu, stavbu tesne pred dokončením alebo už dokončenú skolaudovanú stavbu. Vo všetkých prípadoch platí, že na dispozíciu s ňou musí byť táto stavba zapísaná v katastri nehnuteľností.

Ak teda chcete napr. predať Váš rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.

Rovnako napr. v prípade, ak chcete výstavbu novostavby financovať z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právnom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo.

Ide teda o veľmi praktický postup, ktorý má využitie v každodennom živote.

ODKEDY JE MOŽNÉ ZAPÍSAŤ ROZOSTAVANÚ STAVBU DO KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. Kedy je však stavbu možné považovať z právneho hľadiska za už existujúcu? Je to vtedy keď dôjde k dokončeniu hrubej stavby alebo napr. už v štádiu položenia základov?

Odpoveď na to, kedy vzniká stavba v právnom zmysle nám dala pôvodne judikatúra a neskôr i samotný zákon. V zmysle judikatúry i zákona ide o stavbu v právnom zmysle vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Od tohto okamihu stavba existuje z právneho hľadiska, a teda je aj zapísateľná do katastra nehnuteľností ako rozostavaná stavba.

AKÉ DOKLADY BUDETE POTREBOVAŤ K ZÁPISU ROZOSTAVANEJ STAVBY DO KATASTRA

Znalecký posudok

Základným dokladom nevyhnutným pre zápis rozostavanej stavby do katastra je znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby. V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť, prirodzene, vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.

Geometrický plán

Ďalším nevyhnutým dokladom je geometrický plán, ktorým dôjde k zameraniu rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Od okamihu zápisu stavby do evidencie katastra nehnuteľností sa totiž stavba zakreslí aj do katastrálnej mapy. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet.

Právoplatné stavebné povolenie

Posledným dokladom, ktorý je potrebné predložiť na účely zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností je právoplatné stavebné povolenie na predmetnú stavbu. Kataster na základe toho vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.

Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra

Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby – táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Kataster zapíše ako vlastníka rozostavanej stavby osobu uvedenú v stavebnom povolení, ak navrhovateľ nepreukáže, že vlastníkom je niekto iný (napr. že vlastníkom je v zmysle uzatvorenej zmluvy o dielo zhotoviteľ stavby a nie stavebník).

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok. Konanie o zápise môže v zmysle zákona trvať až 60 dní. V praxi však spravidla k zápisu dochádza o niečo skôr.