ČO JE TO ZMLUVA O PODNÁJME?

Zmluva o podnájme je osobitný druh nájomnej zmluvy, ktorý vzniká medzi nájomcom (ten, kto má vec v nájme od prenajímateľa) a podnájomníkom (ten, kto má vec v podnájme od nájomcu). Podnájom nie je právnymi predpismi výslovne definovaný, ale možno naň nazerať ako na prenechanie prenajatej veci a nájomných práv nájomcu v prospech ďalšej osoby, ktorou je podnájomník. Ide o tzv. ďalší nájom, ktorý je odvodený od užívacích práv nájomcu.

Priamy právny vzťah medzi podnájomníkom a prenajímateľom nevzniká. Nájomca zodpovedá priamo prenajímateľovi za porušenie povinností podnájomníka. Následne sa nájomca môže svojich práv domáhať voči podnájomníkovi.

POUŽITIE ZMLUVY O PODNÁJME

Nájomca najčastejšie pristupuje k uzatváraniu zmluvy o podnájme v prípadoch kedy už nechce alebo nemôže užívať predmet nájmu, avšak nie je možné, zo zmluvného alebo zákonného dôvodu, ukončiť nájomnú zmluvu.

Často sa tento zmluvný typ využíva pri podnájmoch bytov, kedy nájomca na určitý čas odcestuje, napríklad za sezónnou prácou. Ak nájomca na dané obdobie prenechá byt dočasne do užívania podnájomníkovi, náklady spojené s nájmom prenesie na podnájomníka.

Podnájom nehnuteľnosti však nevzniká napríklad pri krátkodobej návšteve alebo v prípade keď vlastník nehnuteľnosti prenajme jej časť niekomu inému.

NÁLEŽITOSTI ZMLUVY O PODNÁJME

Zákon výslovne nepredpisuje náležitosti pre zmluvu o podnájme. Keďže ju však považujeme za odvodenú nájomnú zmluvu, analogicky môžeme vychádzať z ustanovení upravujúcich náležitosti nájomnej zmluvy.

PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI, ALEBO ČO DO ZMLUVY URČITE DAŤ

Zmluva o podnájme, či už hnuteľných alebo nehnuteľných vecí, musí obsahovať náležitosti, ktoré sú nevyhnutné na to, aby bola zmluva platná. V zmluve o podnájme musí byť uvedené:

1. vymedzenie zmluvných strán,

2. predmet podnájmu (špecifikácia veci),

3. odplata (výška, splatnosť a spôsob platenia podnájomného / úhrad za podnájom; pri byte je potrebné uviesť oddelene sumu za užívanie bytu a sumu za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob jej výpočtu),

4. doba trvania, prípadne ustanovenie, že sa zmluva uzatvára na dobu neurčitú.

OSTATNÉ NÁLEŽITOSTI

V zmluve o podnájme je ďalej žiaduce dojednať si práva a povinnosti zmluvných strán. Okrem toho odporúčame precízne spísať spôsoby, akými môže zmluva o podnájme skončiť. V tomto smere je vhodné uviesť, že trvanie zmluvy o podnájme je priamo závislé na trvaní nájomnej zmluvy. V prípade zmluvy o podnájme bytu alebo časti bytu je nevyhnutné tiež uviesť možnosť vypovedať zmluvu zo strany prenajímateľa.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA ZMLUVY O PODNÁJME

Zmluvu o podnájme nie je nevyhnutné spracovať v písomnej forme. Aj napriek tomu, takúto formu odporúčame nakoľko bez pochybností preukazuje všetko čo si zmluvné strany dohodli.

PRAKTICKÉ RADY PRED UZATVORENÍM ZMLUVY

1. Zmluva o podnájme nemôže trvať dlhšie ako nájomná zmluva

Vzťah založený zmluvou o podnájme je vzťahom vedľajším (akcesorickým) k hlavnému nájomnému vzťahu. Zmluva o podnájme sleduje režim nájomnej zmluvy čo do obsahu a trvania. Znamená to, že podnájomník nemôže disponovať väčším rozsahom práv a povinností ako samotný nájomca. Zároveň existencia zmluvy o podnájme je závislá na trvaní nájomnej zmluvy. Zmluva o podnájme môže teda zaniknúť skôr alebo súčasne s nájomnou zmluvou. Ak by sa v zmluve o podnájme dohodla dlhšia doba trvania ako je dohodnutá v hlavnej nájomnej zmluve, takéto dojednanie by bolo neplatné.

2. Zmluvu o podnájme možno uzatvoriť iba vtedy, ak sú na to splnené podmienky

Podmienkou existencie zmluvy o podnájme je, aby nájomca
- mal uzavretú s prenajímateľom nájomnú zmluvu a
- mal oprávnenie dať vec do podnájmu podnájomníkovi.

a) Podnájom vo všeobecnosti

V zásade platí, že zmluvu o podnájme možno uzavrieť vždy, pokiaľ nájomná zmluva podnájom výslovne nezakazuje. Ak by nájomná zmluva zakazovala podnájom veci a nájomca by predsa vec ďalej prenajal, t.j. dal do podnájmu, prenajímateľ má právo odstúpiť od nájomnej zmluvy. V takom prípade by skončila aj nájomná zmluva aj zmluva o podnájme, keďže jej existencia je závislá na trvaní nájomnej zmluvy.

b) Podnájom bytov a nebytových priestorov

Inak je však potrebné nazerať na podnájom pri bytoch a nebytových priestoroch. Pri týchto nehnuteľných veciach platí, že podnájom zákon neumožňuje automaticky, ale až po tom, ako prenajímateľ dá na podnájom súhlas.

Pri podnájme bytu alebo časti bytu musí byť súhlas písomný. Najbežnejším spôsobom ako súhlas udeliť je, zahrnúť ho priamo v nájomnej zmluve či zmluve o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ však môže poskytnúť súhlas aj dodatočne jednostranným právnym úkonom adresovaným nájomcovi.

Aj napriek tomu, že pri podnájme nebytových priestorov sa nevyžaduje písomná forma súhlasu, odporúčame vždy takúto formu zachovať. Umožňuje totiž bez problémov preukázať či súhlas bol alebo nebol udelený a poskytuje všetkým zmluvným stranám právnu istotu.

3. Podnájomník by si mal pred uzatvorením zmluvy vyžiadať dôkaz o oprávnení k podnájmu

Odporúčame, aby si podnájomník, pred uzavretím zmluvy o podnájme bytu alebo nebytového priestoru, vyžiadal od nájomcu dôkaz o tom, že nájomca je oprávnený k podnájmu. Za dôkaz môže slúžiť spomínaný písomný súhlas prenajímateľa, prípadne nahliadnutie do nájomnej zmluvy. Uvedené zabezpečuje podnájomníkovi akúsi poistku a poskytuje mu istotu v tom, že zmluva o podnájme nebude z dôvodu nedostatku súhlasu skončená.

Ak by prenajímateľ súhlas neudelil a aj napriek tomu by nájomca s podnájomníkom uzavreli zmluvu o podnájme, má prenajímateľ zákonom danú možnosť vypovedať nájom bytu, a to podľa Občianskeho zákonníka alebo vypovedať nájom nebytového priestoru, a to podľa osobitného zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ak prenajímateľ a nájomca uzavreli zmluvu podľa zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, v takej zmluve je potrebné výslovne dojednať výpoveď pre prípad, ak by nájomca prenechal byt do užívania tretej osobe. V zmysle uvedeného je zrejmé, že ak prenajímateľ neudelil súhlas, má možnosť ukončiť nájomný vzťah a tým aj zmluvu o podnájme.

Podľa niektorých právnych názorov však nedostatok súhlasu spôsobuje absolútnu neplatnosť celej zmluvy o podnájme (napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu SR z 1. mája 2004, sp. zn. 3 Cdo 157/2002). Takáto neplatnosť zmluvy o podnájme však nemá vplyv na hlavný právny vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom.

4. Zákon pri podnájme bytu chráni nájomcu pred svojvoľným odopieraním súhlasu zo strany prenajímateľa

Občiansky zákonník pri podnájme bytu chráni nájomcu pred tým, aby prenajímateľ svojvoľne neodopieral súhlas a znemožnil tak nájomcovi dať byt alebo časť bytu do podnájmu. Týka sa to najmä prípadov dlhodobého pobytu nájomcu v zahraničí, dlhodobej hospitalizácie a pod. Ochrana nájomcu spočíva v tom, že je oprávnený podať návrh na súd o nahradenie prejavu vôle prenajímateľa, ak:
- nájomca nemôže zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu byt užívať a ak
- prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby prenajatý byt alebo jeho časť nájomca prenechal inému do podnájmu.

5. Podnájomník v prípade podnájmu bytu nemá nárok na náhradné ubytovanie

V súvislosti so skončením zmluvy o podnájme upozorňujeme, že podnájomník nemá od nájomcu či prenajímateľa právo na náhradné ubytovanie. Keď skončí zmluva o podnájme, ďalšie ubytovanie si musí podnájomník zaobstarať svojpomocne.