[2022] NÁJOMNÁ ZMLUVA NA KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU

Posted by onlinezmluvy on 24. januára 202224. januára 2022

V ČOM SA LÍŠI KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU OD BEŽNÉHO NÁJMU BYTU?

Byt možno prenajať na základe nájomnej zmluvy na byt uzatvorenej v zmysle § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka alebo na základe nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu v zmysle zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

Bežný (t.j. nie krátkodobý) nájom bytu má zo zákona povahu tzv. „chráneného“ nájmu, v rámci ktorého je nájomca bytu ako „slabšia“ zmluvná strana vo viacerých smeroch osobitne chránený (zvýhodnený). Medzi najvýznamnejšie zákonné ustanovenia chrániace nájomcu patria napr. ustanovenia o tzv. bytových náhradách (§ 712 a nasl. Občianskeho zákonníka), v zmysle ktorých má nájomca pri výpovedi nájomnej zmluvy po splnení zákonných podmienok právo na poskytnutie bytovej náhrady.

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu je osobitným (špeciálnym) druhom nájomnej zmluvy na byt, pri ktorej je ochrana nájomcu ako tzv. „slabšej“ strany oproti bežnej nájomnej zmluve na byt podstatne zúžená. Inak povedané, krátkodobý nájom bytu má oproti bežnému nájmu bytu povahu menej „chráneného“ nájmu. Príkladom môžu byť už spomenuté bytové náhrady, ktoré sa v prípade výpovede krátkodobého nájmu bytu bývalému nájomcovi neposkytujú, ale aj možnosť dohodnúť v zmluve ďalšie dôvody výpovede zo strany prenajímateľa aj nájomcu popri dôvodoch uvedených v zákone a možnosť odstúpiť od nájomnej zmluvy na krátkodobý nájom bytu.

Nájomná zmluva na krátkodobý nájom bytu môže byť uzavretá len na dobu určitú, a to najdlhšie na obdobie 2 rokov. Po uplynutí tejto doby možno krátkodobý nájom opätovne predĺžiť najdlhšie na 2 ďalšie roky, a to dvakrát (t.j. krátkodobý nájom vrátane jeho predĺžení nemôže trvať dlhšie ako 6 rokov).

AKÉ SÚ NÁLEŽITOSTI NÁJOMNEJ ZMLUVY NA KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU?

NÁJOMNÁ ZMLUVA NA KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU MUSÍ OBSAHOVAŤ TIETO PODSTATNÉ NÁLEŽITOSTI:

1 . Označenie zmluvných strán

Treba uviesť, kto je nájomca a prenajímateľ. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Prenajímateľom alebo nájomcom môže byť fyzická osoba aj právnická osoba.

Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.

Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby.

2. Označenie predmetu nájmu a rozsah užívania predmetu nájmu

Pre označenie predmetu nájmu je potrebné uviesť aspoň katastrálne územie (odporúčame uviesť aj obec a okres) a tiež:
- súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, druh stavby (bytový dom, polyfunkčná budova) a parcelné číslo pozemku, na ktorom je bytový dom postavený,
- popis bytu a jeho príslušenstva (počet obytných miestností a určenie príslušenstva – kuchyňa, kúpeľňa, WC, chodba a pod.), číslo bytu, číslo vchodu a číslo poschodia, podlahová plocha a vybavenie bytu.

Rozsahom užívania sa myslí napríklad to, že nájomnú zmluvu na krátkodobý nájom bytu možno uzavrieť aj vtedy, ak sa prenajíma len jedna izba, pripadne, ak sa prenajíma každá izba inému nájomcovi.

3. Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a výšky úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva a možnosti jednostranného zvýšenia nájomného

Nie je potrebné uviesť konkrétnu výšku nájomného a úhrad spojených s užívaním bytu, avšak musí byť uvedený taký jasný a zrozumiteľný výpočet, aby bolo možné určiť ich konkrétnu výšku.

4. Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia bytu

Je potrebné uviesť aj opis závad bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy.

5. Určenie doby nájmu

Zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť uzavretá na dobu určitú. Dobu nájmu možno určiť napr. tak, že nájomná zmluva je uzavretá na dobu 2 rokov odo dňa jej uzavretia alebo že je zmluva uzavretá na obdobie od 01.01.2022 do 31.12.2024.

6. Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu.

POZOR ! Prenajímateľ je povinný zaregistrovať vznik nájomného vzťahu na príslušnom daňovom úrade v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom došlo ku vzniku nájomného vzťahu (ust. § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov). V prípade, ak si túto povinnosť prenajímateľ nesplní, bude sa skončenie nájomného vzťahu riadiť ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§711 ods. 1, 3 a 6) a nie ustanoveniami zákona č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Prenajímateľ tak stratí výhody, ktoré mu zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje.

ZMLUVNÉ STRANY SI V NÁJOMNEJ ZMLUVE NA KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU MÔŽU TIEŽ DOHODNÚŤ:

7. Dohodu o zložení a použití peňažnej zábezpeky (tzv. depozitu)

Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu depozit môže byť maximálne vo výške 3-násobku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.

Zákon zároveň upravuje, že depozit možno použiť na pokrytie nezaplateného nájomného alebo úhrad spojených s užívaním bytu, zaplatenie škody spôsobenej na byte alebo jeho zariadení, uhradenie iných pohľadávok súvisiacich s užívaním bytu.

Lehota na doplnenie depozitu je v zmysle zákona v dĺžke 1 mesiaca od doručenia výzvy prenajímateľa na jeho doplnenie.

Lehotu na vrátenie depozitu nájomcovi po skončení nájmu zákon určuje na 1 mesiac od vypratania bytu a vysporiadania nárokov vzniknutých z nájmu. V súvislosti s vrátením depozitu sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj iným spôsobom, než je uvedené v zákone.

8. Určenie jednotlivých práv a povinností nájomcu a prenajímateľa

Patrí sem napr. právo nájomcu dať byt do podnájmu. V prípade, ak zmluva neobsahuje dojednanie o tejto otázke, zákon o krátkodobom nájme bytu predpokladá, že nájomca môže prenechať byt do podnájmu tretej osobe len s písomným súhlasom prenajímateľa.

9. Dohodu o možných spôsoboch skončenia nájomného vzťahu

Na rozdiel od bežnej nájomnej zmluvy na byt sa zmluvné strany môžu dohodnúť aj na iných výpovedných dôvodoch ako tých, ktoré sú uvedené v zákone.

10. Uvedenie stavu meračov

Odporúčame nezabudnúť pri podpise zmluvy na zápis stavu meračov energií (voda, plyn, elektrina,...). V prípade ak budú zmluvné strany podpisovať preberací protokol, postačuje ak stav meračov bude uvedený v preberacom protokole.

11. Dohoda o spôsobe doručovania písomností

Zmluvné strany sa môžu dohodnúť, akým spôsobom budú spolu komunikovať a ako si budú doručovať písomnosti (napr. e-mailom). Pokiaľ sa osobitne nedohodnú, písomnosti podľa zákona (napr. výpoveď, odstúpenie, výzva na doplnenie zábezpeky a pod.) sa budú doručovať podľa ust. § 106 Civilného sporového poriadku – písomne na adresu uvedenú v Registri obyvateľov alebo v obchodnom či živnostenskom registri.

ÚSTNA ALEBO PÍSOMNÁ FORMA ZMLUVY?

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu musí byť vždy uzatvorená v písomnej forme. Zmluvné strany sú si navzájom povinné poskytnúť najmenej jedno jej vyhotovenie. Podpisy zmluvných strán na zmluve nemusia byť úradne osvedčené.

PRÁVNA ÚPRAVA ZMLUVY O KRÁTKODOBOM NÁJME BYTU

Nájomná zmluva o krátkodobom nájme bytu je upravená predovšetkým v zákone č. 98/2014 Z.z. o krátkodobom nájme bytu. Na ostatné otázky, ktoré predmetným zákonom nie sú upravené, sa vzťahujú príslušné ustanovenia zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve (§ 663 – 719).

V tejto súvislosti je však potrebné dodať, že zákon č. 98/2014 Z.z. v ust. § 10 ods. 2 výslovne upravuje, ktoré ustanovenia Občianskeho zákonníka sa na krátkodobý nájom nevzťahujú. Ide o nasledujúce ustanovenia: § 663, § 666 ods. 1, § 671, § 672 ods. 2 druhej vety, § 676, 677, 679, § 680 ods. 1, § 685, 686, § 687 ods. 3, § 696, § 703 ods. 2, § 704 ods. 2, § 705 ods. 2, § 706, § 707 ods. 2, § 709, 710, § 711 ods. 1, 3 až 6, § 712, 712a, 712c až 714 a § 717 až 719 Občianskeho zákonníka. V prípade, ak si prenajímateľ nesplní registračnú povinnosť na daňovom úrade, vzťahujú sa na krátkodobý nájom bytu ustanovenia §711 odsek 1, 3 a 6 Občianskeho zákonníka.

NÁJOMNÁ ZMLUVA
NA KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU